手机浏览陶卫网“日前出台的“国４条”“国１１条”、两会上总理所作的政府工作报告中相关内容、沸沸扬扬的央企退出房地产行业风波……2010一开年，诸多迹象仿佛预示着今年的房地产风向，似乎正在悄悄改变，政府种种手段都是将抑制投机性购房作为我国下一阶段调控房地产市场的主攻方向之一。那么，到底2010年中国房地产行业是持续走高还是泡沫消失？对建材行业的影响有将如何？资深经济学者罗振宇与国家喉舌新华社，都给我们带来发人深省的论点。”
[罗振宇观点：房地产不会出现重大问题]
2010比较有嚼劲
再说一下今年的判断。很多人猜，今年到底是牛市还是熊市？会不会因为政府一系列比如说加息的预期，外贸环境难以好转，信贷过大导致政府又开始把信贷往回收，导致2010年会有一个二次触底的过程？在这里我继续做一个大胆的判断。
我个人认为，2010年仍然会是一个向好的趋势，即使不是牛市也一定是牛皮市，就是比较有嚼劲，很难落下去。当然有些经济学者预测会二次触底，这样的预测有没有道理？从学理分析当然有，但是我更愿用中国思维看。
去年，我们总在说一个数字，就是所谓的4万亿。另外，还有真正厉害的一个数字，就是所谓的9.5万亿，一撒下去，整个中国经济马上构成一个V型反弹。但是在2009年，大家必须要注意到另外一个数字，就是企业存款达到3.5万亿。换句话说，2009年放出来这么大的信贷老虎，2010年仍然在笼子外头，所以这个市场不会缺钱，这是我的基本判断。
最近发生一个例证。3月14日两会闭幕，3月15日北京就诞生三个央企“地王”，把北京的房价继续推升。为什么央企会推动“地王”诞生？因为央企口袋里面有钱，而且多到花不完。从春节前一直到春节后，银行开始惜贷，开始找企业家老板们吃饭，看能不能早点还钱，所以银根有收紧的趋势，但是这仅仅是趋势。
与此同时，我们看到2008年中国经济的三大引擎可以说熄灭了两大，房地产和外贸出口熄火，政府投资来补上这个缺口。政府在2009年加大投资，有多大规模？谁也不知道，但是地方政府如果把它的投资基础建设加起来，将是一个骇人听闻的数字。湖北省政府说要投资12万亿，引起了媒体一片质疑，地方政府哪来这么大心气我不得而知，总之你看到一个地方政府的投资计划是第二头要冲出笼子的老虎。稍微点算一下，全国现在正在新建的33条地铁，4万亿左右的高铁，大规模的政府投资都在未来几年。所以无论是企业手里的钱，还是银行在加息上非常暧昧的神态，还有地方政府对“铁公基”的投资，这仍然是一个天文数字。如果整合了这些方面来看，2010年绝对不会经济不好。
另外一个证据，改革开放30年历史上，所有攀升的经济景气周期从来不可能是一年，最短也是两年左右。为什么？道理也很简单，因为银行过量放贷，一定会在一定的周期之后产生坏账，这个坏账就会使银行真正开始进入一个紧缩银根的周期。如果稍微匡算一下，2012年左右将是2008—2009年投放市场大量信贷的一个坏账期。我们在北京圈里面一个共识判断，2012年中国将会迎来下一个经济景气的下行周期。
2010房地产不会出现重大问题
房地产是建陶行业高度相关的一个行业，而在2009年可以说是民怨沸腾。刚刚结束的两会上，我们看到政府似乎要打压房地产的决心。2010年房地产市场不好，会殃及池鱼，祸及我们建陶产业，但我个人判断是肯定不会的。下面我从几个通常大家不太去关注的几个角度来讲讲。
判断的理由除了说中国的大规模城市化，中国的经济成长，包括中国普遍的城市需求等这一些老生常谈的说法外，再来看看什么是属于2010年非常独特的东西。
2010年非常独特的一点是民间并不缺钱。从今年1月份开始，到春节期间，在海南楼市有一轮剧烈的增长，大概海南楼市在三个月之内涨了一倍，所以有人会说，这个不就是1992年海南泡沫的翻版吗？这不就是09年发生迪拜惨案的再演吗？表象上很像，但是内在的机理不是那么回事。我非常相信资本的嗅觉，但是要看是什么资本。1992年冲进海南的资本是失控的银行信贷，迪拜的资本是试图图谋暴利的华尔街国际资本，这两种资本都带有某种非理性的特征，但是这一轮抬升海南房价的资本并不是这个特征，它是一股一股民间的涓涓细流，他们自己决定自己的要求。
第二个理由，中国房地产业现在的游戏规则和07、08年时候的游戏规则不太一样。拿北京、上海、广州、深圳楼市来说，北京和上海的楼市现在的游戏已经不是一个全民游戏，一个两居室平均价如果达到2万/每平方米左右，就与普通公众的收入已经脱钩，玩这局游戏的人通常只是那些真正口袋里面有钱的富有阶层。这样小小的变化，中央政府出台一系列调控房地产的措施只是温柔一刀，而不是前些年惊艳一枪，因为现在还是在信贷上做文章，如提高一点首付比率，二次放贷贷款不打折等。
在政府方面，我们会看到这两年的中国政府它的行为逻辑和前些年有一个特别重要的变化。小平同志1979年在搞改革的时候，所有的道理是那么的清楚，如果想国家富强就要这么干，所以当时提出来的是“摸着石头过河”。但是现在改革开放31年之后，我们看到中国政府在治国方略当中，会非常明显地感觉到陷入了一种“左右两难”的局面。既然“左右两难”，现在政府很多形式的逻辑就变成了左平右缓：房价太高了，压一压，房价太低，就默认地方政府把房价调一下。我们中国政府这个巨大的平衡器，就是中国政府在当下社会当中扮演的角色。
这个角色也保证了中国政府不会对房地产像2004年那一轮调控开始一样，急于打压，说到底中国房地产的问题是中央和地方利益分配不平衡。1994年国家搞分税制改革，把税务系统分成国税和地税。地方政府从1994到1998年过了四年非常困难的日子。在中西部很多地方的干部教师发不出工资，乡镇财政空转是非常普遍的现象。我们终于迎来了辉煌的1998年，地方政府突然在天边看到一丝曙光，就是搞房地产——卖地，地方政府或多或少的改入都来自于土地出让，如果一旦过于打压房地产，就会哀鸿遍野，这是中国房地产真正的死扣，这个死扣不解决，任何预言中国房地产会暴跌、会腰斩的评论者，我想都是不负责任的。
应高度重视互联网经济的冲击
最后还有几点值得大家注意：传统的制造业正一点一点地被互联网啃掉，我们应该高度重视互联网经济对我们的冲击；北京二手房交易量第一次超过一手房，意味着中国房地产在北京、上海核心城市中心地带开发已经结束，房地产产业在中国GDP当中的重要性已经度过了它极端高峰，开始缓缓在走下坡路；现在所有的房地产建设基本上都是精装修房，过去直接面对消费者终端的陶瓷销售模式，会在未来几年急剧萎缩，像工程队和业主方大规模的B2B业务会发展起来；随着中国政府在中国经济发展当中的决策越来越重，企业家和政府进行对话的能力的培养可能是在今后五年决定一个企业命运最重要的因素。
总结上述讲话，2010年我估计也确信，中国经济不会有问题，中国房地产也不会有问题，但是这样的好日子也许将会在未来两年到三年内结束，我们又会迎来一个低谷，但之后马上又是一个V型反弹。
在过往30年发展过程当中，我们要看到技术创新、中国市场成熟、互联网信息时代到来、文化创意产业崛起对我们的影响，如果从产业模式上、企业组织上、营销模式上等没有做好准备的话，即使还是同一条河流，但是也许你没有机会第二次再踏进这条河流。（孙春云许芳潘炳森）[NextPage]
延伸阅读：
新华社前所未见连下6篇社论评述地产问题
背景：
2009年12月9日国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。
2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议，提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措，明确表态“遏制房价过快上涨”。
2009年12月17日五部委联合通知，规定开发商拿地首付款不得低于全部土地出让款的50%。
2009年12月23日财政部、国家税务总局明确，从明年起，不足5年的普通住宅转让，将按照其销售收入减去购房款后的差额征收营业税，非普通住房则将全额征收。
2010年1月10日国务院发布通知，要求增加保障房和普通商品房有效供给，抑制投资投机性购房需求，简称“国十一条”。
2010年1月18日中国人民银行上调存款准备金率0.5个百分点。
2010年2月20日银监会发布《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》，打击炒房者和投机行为。
首先，最近一段时间以来，国土部等部门为抑制房价快速上涨出台了一系列措施，特别是房价的上涨已经引起了中央、国务院的高度重视，可以说上下已经形成了共识。
出于作为媒体人的责任感，新华社记者对于北京房价的过快上涨有亲身的体会，房价的上涨速度已经远远超过了经济增长的速度，也超过了老百姓收入增长的速度。
而同时，来自全国两会代表、委员对房价快速上涨的声音比较强。为此，两会一结束，新华社国内部评论室就开始策划房地产系列评论。
[3月28日]红火景象下的楼市之忧
不断飙升的房价使房地产市场日益远离百姓。中国人民银行一项调查显示，超过７０％的受访者认为当前房价水平“过高，难以接受”。在楼市高歌猛进、拉动ＧＤＰ增长等光鲜外表下，我国房地产市场存在的问题和隐忧已到了必须引起重视的时候。
房地产与数十个行业密切相关，在带动相关行业发展、拉动经济增长方面的作用不可小觑。但正因为作用大、获利快，地方政府愈来愈倚重拍卖地皮、推高房价来“繁荣”经济。在房地产商暴富神话和地方ＧＤＰ增长背后，是大量社会资金过度涌入。
２００９年，全国房地产开发投资较上年增长１６．１％，商品住宅投资增长１４．２％，远高于ＧＤＰ８．７％的增幅。在城镇固定资产投资中，房地产投资占比超过２２％。这种“虹吸效应”必然破坏经济平衡发展，伤害经济健康发展。
购房人过重的还贷压力已成为抑制居民消费的重要原因。贷款买房的人为了还贷，不得不压缩日常开支。无房户为了买房，又要节衣缩食攒钱。国家统计局公布的数据显示，２００８年我国居民消费率仅为３５．３％，不仅远低于美国的７０．１％，也低于同属发展中国家印度的５４．７％。
过度膨胀的房地产市场绝非经济发展和百姓生活之福。住房可以是赚钱的商品，但更是基础的民生产品。满足人民基本居住需求，是政府义不容辞的责任。只有把促进经济可持续发展和提高民众生活幸福指数协调起来，房地产市场才可能从当前乱象中突围，获得更加广阔的发展前景。[NextPage]
[3月29日]不能让楼市成为投机者的乐园买进、囤积、拉高出手……
在房地产投资巨额回报的诱惑下，不仅投机客规模越做越大，而且越来越多的人加入炒房大军，成为我国房地产市场的一道独特景观。调控房地产市场，遏制投机性购房已成为重要任务。
一个不争的事实是，过去几年我国房地产市场的投机色彩愈来愈浓：先有“温州炒房团”，后有“山西炒房团”“内蒙古炒房团”，“先富起来”的地方、“先富起来”的人们南征北战攻城略地……在北京、上海、深圳、杭州等城市，以几十套、几百套为单位大规模买房、囤房的现象不断出现。２００９年房价上涨最猛时，北京二手房市场的成交均价几乎每天都在上涨，交易的楼盘有三分之一是５年之内的新房。
房子首先是一种基本民生产品。当百姓对住房的实际需求遭遇大规模投机活动，所产生的“繁荣”绝非社会与市场之福。楼市投机活动盛行，催生了房地产市场火暴，营造着供不应求的“繁荣”景象，但随之而来的房价飞涨、空置率不断增加、信贷风险迅速累积等一系列严重问题，让大量百姓自住性购房的希望化为泡影。
从来就没有稳赚不赔的市场，房价也不会只涨不跌。无论是早些年的日本，还是上世纪９０年代初我国海南的房地产泡沫，前车之鉴都说明了同样一个道理：房地产市场一旦成为投机者的乐园，投资者面对的必然是噩梦。无论是日前出台的“国４条”“国１１条”，还是两会上总理所作的政府工作报告中相关内容，都已将抑制投机性购房作为我国下一阶段调控房地产市场的主攻方向之一。能不能抵制住虚假繁荣的诱惑，坚定地将相关政策执行到位，需要政府、企业和金融机构付出更大的努力。[3月30日]坚决清除房价中的“腐败成本”随着不断攀升的高房价一次次吸引公众的目光，房地产领域的腐败问题一个个浮出水面。近日被法院一审判处无期徒刑的南昌市国土局原局长周宏伟交代，一些房地产开发商借“春节拜年”的名义排着队给他送礼，以致他根本记不清哪笔钱是谁送的。２００９年落马的腐败官员中，大多与房地产商有着说不清道不明的暧昧关系。
一个房地产项目，从最初批准立项到最终开盘销售，涉及的部门少则一二十个，多则百十来个。而仅从目前查办的案件来看，腐败几乎渗透到了从立项、贷款、工程招标、用途变更、容积率调整、监理验收等各个环节。
从掌权者直接受贿后为开发商提供便利转为较隐蔽的“权房交易”，低价购房、转卖套利，继而更隐蔽地以权力为“干股”，幕后参与房地产开发，房地产商与腐败官员为逃避法律制裁，可谓煞费苦心。与之相比，开发商为腐败官员安排娱乐消费、出国考察、组团旅游乃至色情服务，逢年过节再奉上各类“消费卡”甚至为其子女出国留学提供资助，则显得小巫见大巫了。
“腐败成本”必将推高房价，转嫁给消费者，甚至“绑架”地方公权力，导致中央宏观调控政策执行力弱化，房价如脱缰野马。
腐败不除，房价难抑，房地产市场更不可能回归健康发展轨道。重拳出击清除房地产领域的腐败，既是规范房地产市场、遏制房价的前提，也是回应民意、改善民生的需要。
清除房地产领域的腐败，必须强化社会监督。阳光是最好的防腐剂。
[3月31日]疯狂的房价叫板土地招拍挂
随着一个又一个“地王”诞生，土地招拍挂制度吸引越来越多的人关注与思考。究竟是暴涨的房价拉高了地价？还是土地招拍挂推高了房价？一贯被视为“阳光政策”的土地招拍挂制度正在受到越来越多的质疑。
应当看到，将土地划拨和协议出让改革为招拍挂，这在土地资源分配上是一种进步，是防治“暗箱操作”产生腐败的有效办法。但是，应当看到，土地招拍挂源于土地私有制度。而在我国，土地属于国家，是公共财产，必须惠及所有国民。如果谁卖出去谁受益、卖价越高越受益，哪里还有我国土地的公益属性？因此，决不能把土地招拍挂与基本的土地制度割裂开来，只谈“一缕阳光”和“价高者得”的市场法则。
权威人士指出，我国土地的特殊属性，使得地方政府作为卖方居于高度垄断的强势地位，土地买卖并不是完全竞争的市场经济。从经济学的角度讲，现有的土地招拍挂属于供给垄断和需求竞争型。这种供给垄断与需求竞争并存的模式，必然造成需求方恶性竞争，导致地价不断暴涨。
土地招拍挂制度完善的道路还很长。
首先，参与招拍挂的企业及其管理者的经营纪录、资历和征信应作为制度组成部分，对那些只炒地不盖房、囤地“磨洋工”的不良企业实施进入限制。
其次，作为涉及公共利益的土地交易，不能搞“一锤子买卖”，必须严格事后监管，既要让囤地、炒地者无所遁形，更要限制、杜绝那种“先拿地，再调整规划”的行径。决不能让约定容积率、配套设施、公共用地及开竣工时间等变成“松紧带”。
再次，必须坚持健全信息公开制度，从土地供应计划到竣工验收和违法违规用地查处信息，要全程公开，解决信息不对称问题。要做到主管部门信息上网、社区信息上墙，使土地利用和建设规划成为大众规划。
北京市近日决定暂停热点地区高价土地入市交易，采取措施改进土地交易方式，控制非理性土地竞价，设立地价合理区间、增加配建保障性房和承担公益性设施建设等作为土地竞买条件，这是基于对现实情况的正视，有助于制度的完善。
[4月1日]“土地财政”还能维持多久
当不断上涨的高房价日益成为舆论焦点、百姓之痛时，人们越来越发现，除了享受暴利的开发商，高价出让土地的地方政府同样是大赢家。由此引发的“土地财政”问题，受到越来越多的人关注和质疑。
央企也好，民企也罢，疯狂拿地、推高地价房价的背后，总能看到一些地方政府的影子。今年两会上有代表委员透露，2009年全国土地出让收入约达14239亿元，一些城市年土地出让收益占到了财政收入的五六成之多。据记者了解，西部某城市年财政收入为200余亿元，而其年经营土地的收入竟超过了100亿元。
仅凭所谓“经营城市”的口号，通过“收储土地”和高价拍卖，转手就能获得巨额收益。更何况，与其他实体投资项目相比，房地产开发当年就能见效，对GDP的“贡献”显著。这就不难理解地方政府为何热衷于卖地。如此情况下，又如何寄希望于地方政府主动控制房价？
把出让土地作为地方的主要财源，在某种程度上是一种“一荣俱损”的短期行为。一方面，在滚滚而来的财政收益和“政绩”面前，百姓的买房承受能力、耕地保护红线都显得苍白无力；另一方面，一届政府把今后50年到70年的土地收益一次性收取，实际上是预支了未来若干年的土地收益总和。这种“透支”必然影响资本、资源的合理配置，损害地方经济协调发展。
高地价、高房价，最终都会增加消费者负担，加剧百姓住房难；地价过快上涨吹大房地产泡沫，为经济社会协调发展埋下隐患。
温家宝总理在两会《政府工作报告》中明确提出，要“大力整顿和规范房地产市场秩序，完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。”要做到这一点，需要打破地方政府和房地产开发商的利益共享链条。
解决“土地财政”问题，当务之急是从制度安排上弱化地方“以地生财”的冲动。一方面，亟待完善土地收入管理使用办法，变寅吃卯粮式的一次性“透支卖地”为每年都有土地收入的平稳开发，并且严格管理和规范使用卖地资金，确保卖地收入更多地用于改善民生；另一方面，按照事权和财权相匹配的原则，给予地方更多的资金支持，使其能够有财力支撑地方经济社会各项事业的发展。[NextPage]
[4月2日]税收杠杆应发挥更大作用
随着房价狂飙猛进，对房地产是否应该征收高额税的话题热起来了。虽然至今争议双方各持己见、莫衷一是，但有一点显而易见，那就是在中央强调加强房地产调控、抑制房价过快上涨的大背景下，税收杠杆应当发挥更大的作用。
房地产市场健康与否，关乎经济全局，房价高低更关乎百姓利益。因此，房地产调控应该迅速找到有效抓手。随着市场经济体制的逐步健全，行政调控已不能解决所有问题，应该让符合市场规律、可灵活运用的税收杠杆发挥更大作用。
税收杠杆不仅是国际上房地产市场调控的重要经验，而且在我国以往对房地产的调控中发挥了重要作用。在国外很多国家，物业税的实施有效抑制了炒房，并为地方政府提供了稳定的财政来源；在我国，个人住房转让营业税等税收政策的调整，已经作为信号在引导市场平稳健康发展方面发挥了积极作用。事实证明，合理利用税收杠杆的确可以在房地产调控中收到良好效果。
让税收杠杆在房地产调控中发挥更大作用，首先应该统筹好与房地产相关的各个税种。目前涉及房地产的税种有几十项之多。如何公平税负，合理设计税制，如何相机决断，适时调整税收，都是最基础、最重要的工作，需要相关部门在深入调研的基础上尽快完善。
让税收杠杆在房地产调控中发挥更大作用，应该增加房地产保有环节的税种。我国目前整个房地产市场中的大部分税种都在流通环节，保有环节的税种缺失。应该逐步完善出台物业税的技术条件，有步骤地出台物业税。
让税收杠杆在房地产调控中发挥更大作用，更应该在征管环节严格执法。近年来，我国房地产业发展迅猛，但也成为税收案件多发行业，一些房地产企业隐匿预售收入等现象仍然普遍存在。应该不断加强对房地产行业各个环节的控管与税务稽查。
值得注意的是，中央2010年财政预算报告中明确提出，将完善房产税。可以预见，作为宏观调控的重要手段，税收杠杆将在今后更多地应用到房地产调控中，为房地产市场健康发展和房价回归合理创造条件。
<
